Quel PMS choisir pour une conciergerie de 5 à 20 logements ?

Pour une conciergerie de 5 à 20 logements, le meilleur PMS n’est pas celui qui promet le plus de fonctions. C’est celui qui réduit les doubles saisies, fiabilise les calendriers et reste compréhensible par l’équipe quand une arrivée se décale à 22 heures.

Le verdict en une minute

Smoobu et Lodgify constituent les points de départ les plus lisibles pour une petite structure attentive au budget. Lodgify mérite une attention particulière si le site de réservation directe est prioritaire ; Smoobu si l’objectif est de démarrer avec un tarif public plus facilement modélisable.

Guesty Pro et Hostaway deviennent plus crédibles lorsque les rôles, les automatisations, le reporting propriétaires et les intégrations pèsent davantage que la simplicité. Pour 5 à 20 logements, leurs coûts utiles ne se comparent qu’après une démonstration et un devis sur le même périmètre.

Ce que les tarifs publics permettent — et ne permettent pas — de conclure

Le tarif d’appel de Lodgify ne représente pas nécessairement le coût d’une conciergerie de 5 à 20 logements : la formule, le nombre de locations et les fonctions retenues changent la facture. Il sert à ouvrir la comparaison, pas à signer un budget.

Smoobu publie une grille plus détaillée. Au 2 septembre 2026, son aide indique pour Professional 35 € par mois pour le premier logement et 12 € par logement supplémentaire en paiement mensuel, avec des montants réduits sur engagement annuel ou deux ans. La formule Flex ajoute une commission de 0,9 % : il faut donc comparer sur le volume de réservations, pas seulement sur l’abonnement.

Guesty présente Lite pour 1 à 3 annonces et Pro pour 4 à 199. Une conciergerie de 5 à 20 logements relève donc du devis Pro ; les prix Lite ne sont pas une base fiable pour estimer ce périmètre.

Hostaway demande également un devis et segmente notamment les portefeuilles de 2 à 14, 15 à 49 et 50 logements ou plus. L’absence de tarif public interdit de le classer honnêtement sur le prix avant une proposition écrite.

Comparer le coût total, pas la mensualité affichée

Demandez à chaque éditeur un devis comprenant exactement les mêmes éléments : nombre de logements, utilisateurs, canaux, moteur de réservation directe, paiement, messagerie, tâches ménage, reporting propriétaires, migration, formation, support et éventuels frais variables.

Ajoutez le coût interne de changement : nettoyage des données, paramétrage des règles, formation, fonctionnement en double et contrôle des réservations. Un outil moins cher mais fragile pendant la migration peut coûter davantage qu’un abonnement supérieur.

Le test décisif à conduire avant de choisir

Préparez un scénario identique chez chaque éditeur : importer cinq logements, connecter deux canaux, modifier un tarif, déplacer une réservation, automatiser un message, créer une tâche ménage, produire un relevé propriétaire puis exporter les données.

Faites exécuter ce parcours par la personne qui gérera réellement l’exploitation. Mesurez le temps, le nombre d’écrans, les erreurs possibles et la qualité de l’aide. Une démonstration commerciale fluide ne remplace pas ce test.

Les questions contractuelles à poser

Vérifiez la durée d’engagement, l’évolution du prix quand le portefeuille grandit, les frais de paiement ou de réservation, les limites d’utilisateurs, les niveaux de support et les conditions de résiliation. Demandez aussi le format d’export complet des réservations, voyageurs, messages, tâches et données propriétaires.

Pour les données personnelles, exigez le lieu d’hébergement, les sous-traitants, le cadre des transferts hors Union européenne, la durée de conservation et la procédure de restitution ou suppression en fin de contrat. Faites valider ces points selon votre propre rôle RGPD.

Notre grille de décision

Choisissez Lodgify si la réservation directe et la simplicité éditoriale du site dominent. Choisissez Smoobu si la visibilité budgétaire et un socle opérationnel compact dominent. Mettez Guesty Pro et Hostaway en finale si votre équipe a besoin de workflows, de reporting et d’intégrations plus poussés — uniquement après un test et des devis comparables.

Si deux solutions restent proches, privilégiez celle dont l’export des données, le support et la réversibilité sont les plus clairs. Le PMS doit pouvoir accompagner la croissance sans devenir un verrou.

Sources éditeurs consultées le 2 septembre 2026

Lodgify — tarifs

Smoobu — formules et tarifs expliqués

Guesty — tarifs

Hostaway — tarification