Quota Airbnb de 120 ou 90 jours : comment compter sans se tromper

La réponse courte : le plafond légal national est de 120 jours par année civile lorsque vous louez l’intégralité de votre résidence principale. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une commune peut toutefois le ramener à 90 jours par délibération motivée.

120 ou 90 jours : les trois vérifications à faire

La bonne réponse dépend de trois questions : le logement est-il réellement votre résidence principale, la commune a-t-elle adopté un plafond de 90 jours et la plateforme applique-t-elle une limite technique plus restrictive ?

Si la commune n’a pas abaissé le plafond, le Code du tourisme autorise jusqu’à 120 jours de location touristique au cours d’une même année civile. Le seuil de 90 jours ne s’applique donc pas automatiquement partout en France.

Il faut aussi distinguer la loi de la règle de la plateforme. Airbnb indique actuellement une limite de 90 nuits pour la location entière d’une résidence principale sur son service en France. Une plateforme peut être plus restrictive que le plafond légal local.

Le quota concerne la résidence principale louée en entier

Une résidence principale est le logement que vous occupez effectivement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Une adresse fiscale ou une déclaration sur une plateforme ne suffit pas si l’occupation réelle ne correspond pas.

Une résidence secondaire ou un logement d’investissement n’est pas soumis à ce quota annuel : il relève d’un autre régime, souvent plus contraignant, qui peut exiger un changement d’usage et une compensation. L’absence de plafond de 90 ou 120 jours ne signifie donc pas qu’il peut être loué librement.

Lorsque l’hôte reste dans le logement et loue seulement une chambre sans en céder l’usage exclusif, cette chambre ne relève en principe pas du même plafond. Un locataire doit obtenir l’accord écrit de son propriétaire. La location touristique d’un logement social est interdite.

Comment connaître le plafond applicable dans votre commune

Le Code du tourisme ne publie pas une liste nationale définitive des communes passées à 90 jours. Les règles locales évoluent : consultez le site officiel de la mairie, contrôlez la date de mise à jour et, si nécessaire, ouvrez la délibération municipale.

En septembre 2026, Paris, Lyon et Bordeaux indiquent officiellement un plafond de 90 jours par an pour la location touristique d’une résidence principale. Cette liste n’est pas exhaustive. En l’absence de délibération locale abaissant le seuil, le plafond légal reste de 120 jours.

Comment compter les jours sans se tromper

Le compteur suit l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. En pratique, comptez les nuits effectivement louées comme meublé de tourisme. Une arrivée le 10 juillet et un départ le 15 juillet représentent cinq nuits.

Une réservation du 30 décembre au 2 janvier doit être ventilée entre les deux années : deux nuits sur la première année et une nuit sur la suivante. Une réservation annulée sans séjour et une date bloquée pour votre usage ou pour des travaux ne consomment pas le quota.

Le nombre de voyageurs, le chiffre d’affaires et le nombre de réservations ne modifient pas le calcul. Une réservation de dix nuits consomme dix nuits du quota, qu’elle accueille une ou six personnes.

Tous les canaux s’additionnent

Le plafond s’applique au logement, pas à chaque plateforme. Avec un plafond de 90 jours, 55 nuits sur Airbnb, 20 sur Booking, 8 sur Abritel et 12 en direct donnent un total de 95 nuits : le dépassement est de cinq nuits.

Un PMS ou un channel manager peut consolider les réservations, mais son tableau de bord ne doit pas être considéré sans contrôle comme un compteur réglementaire. Rapprochez chaque mois les plateformes, les contrats directs et les annulations.

Quelles locations entrent dans le compteur ?

Entrent normalement dans le total les séjours touristiques obtenus par Airbnb, Booking, Abritel ou une autre plateforme, ceux pris sur votre propre site, les réservations conclues directement et les séjours gérés par une conciergerie.

Une location résidentielle relevant d’un autre contrat ne doit pas être renommée artificiellement pour contourner le quota. Le bail mobilité répond à des conditions précises de durée, de bénéficiaire et de contrat ; changer le libellé d’une réservation touristique ne suffit pas.

Dans quels cas peut-on dépasser le plafond ?

Le Code du tourisme prévoit trois exceptions : l’obligation professionnelle, la raison de santé et le cas de force majeure. Elles ne constituent pas une autorisation générale. La situation doit pouvoir être démontrée avec des documents cohérents.

Contactez la commune et la plateforme avant d’ouvrir des dates supplémentaires. Conservez la demande, la réponse et les justificatifs : attestation de l’employeur, ordre de mission, formation, documents de santé ou preuve de l’événement de force majeure.

Contrôles, blocage des annonces et sanctions

Les plateformes doivent désactiver une annonce lorsqu’elles savent que le plafond applicable est atteint. Les autorités peuvent rapprocher l’adresse, le numéro d’enregistrement et l’activité locative. La dispersion des réservations entre plusieurs canaux ne rend donc pas le dépassement invisible.

La commune peut demander le nombre de jours loués. Le propriétaire doit répondre dans un délai d’un mois en rappelant l’adresse et le numéro de déclaration.

Dans la version du Code du tourisme en vigueur depuis le 20 mai 2026, le non-respect du plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. D’autres sanctions peuvent s’ajouter en cas d’absence d’enregistrement, de fausse déclaration ou de location d’une résidence secondaire sans changement d’usage requis.

La méthode Hospia pour piloter le quota

Tenez un tableau annuel avec une ligne par réservation : canal, référence, dates d’arrivée et de départ, nombre de nuits rattachées à l’année, type de contrat, statut de la réservation et justificatif d’exception éventuel.

À 70 % du plafond, contrôlez tous les canaux. À 80 %, fermez les disponibilités lointaines non stratégiques. À 90 %, conservez une marge pour les corrections. À 100 %, fermez tous les canaux touristiques concernés.

Pour un plafond de 90 jours, ces alertes correspondent à 63, 72, 81 et 90 nuits. Pour 120 jours, elles correspondent à 84, 96, 108 et 120 nuits.

Checklist avant d’ouvrir le calendrier

• Vérifier que le logement est réellement votre résidence principale.
• Contrôler le règlement de copropriété et, si vous êtes locataire, obtenir l’accord écrit du propriétaire.
• Consulter la page officielle de la commune et identifier un plafond de 90 ou 120 jours.
• Afficher le numéro d’enregistrement lorsqu’il est requis.
• Alimenter un compteur unique avec toutes les plateformes et les réservations directes.
• Documenter toute exception avant de dépasser le plafond.