Fiscalité de l’hôte : micro-BIC ou régime réel en 2026 ?

Commencez par l’année des recettes, puis par le type de location

Ce guide concerne un propriétaire personne physique résident fiscal en France qui loue un meublé de tourisme à une clientèle de passage, sans prestations relevant d’une activité para-hôtelière. Une SCI, une activité mixte ou un bien détenu en indivision demande un examen distinct. Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. [9]

La déclaration déposée en 2026 concerne les recettes de 2025. Les recettes de 2026 seront déclarées en 2027. Le tableau sépare ces deux millésimes : appliquer partout le plafond de 77 700 € sous l’étiquette « 2026 » conduirait à une erreur. [1] [14]

Ces seuils servent à vérifier l’accès au micro ; ils ne plafonnent pas la somme à laquelle appliquer l’abattement lorsqu’un maintien légal au micro permet des recettes supérieures. Les taux portent sur les recettes déclarées, avec un abattement minimum de 305 €. Ne retranchez ensuite ni commission, ni ménage, ni autre charge réelle. [2]

Le classement suppose une procédure officielle et un contrôle ; une note de plateforme ou un numéro d’enregistrement ne le remplace pas. Conservez la décision et sa période de validité. Notre guide du classement des meublés de tourisme détaille cette démarche. [13]

Dépassement : l’historique compte davantage que le seul total de l’année

En activité existante, hors exclusion et option au réel, l’éligibilité en année N dépend des recettes N-1 ou N-2 comparées au seuil applicable à N. Si l’une au moins de ces années respecte le seuil, le micro peut encore s’appliquer. Si les deux le dépassent, le réel s’applique en N. Lors d’une revalorisation, comparez les deux années au nouveau seuil. [3]

Pour les recettes 2025 d’un non-classé, la DGFiP demande donc de vérifier 2023 et 2024 au regard des 15 000 €, même si un seuil différent s’appliquait alors aux revenus de ces années. Pour les recettes 2026, examinez 2024 et 2025 : 15 000 € pour le non-classé, 83 600 € pour le classé. Les créations et changements d’activité ont des règles propres. [3] [4]

Exemple fictif, activité non classée inchangée, sans option ni exclusion : recettes 2024 de 14 000 €, recettes 2025 de 18 000 €, recettes 2026 de 20 000 €. Le seuil a été respecté en 2024 : le micro reste applicable en 2026. L’abattement de 30 % porte alors sur 20 000 €, soit 6 000 €, et la base BIC est de 14 000 €. Le franchissement de 15 000 € pendant l’année 2026 ne suffit donc pas, à lui seul, à rendre le micro impossible. [2] [3]

Il existe aussi des exclusions : la DGFiP indique notamment que la location en indivision relève du réel. Ne transposez pas le régime d’un propriétaire seul à une indivision. [5]

Au réel : distinguer charge, immobilisation et amortissement déductible

Une dépense n’est déductible que si elle répond aux règles BIC : intérêt de l’activité, réalité, justificatif et rattachement au bon exercice. Rapprochez factures de conciergerie, ménage, linge, assurance, financement et entretien ; faites qualifier chaque poste avant de le déduire. Une facture payée pour le logement ne prouve pas à elle seule sa déductibilité immédiate. [5]

Construisez d’abord votre budget avec le guide des frais réels d’un logement en courte durée, puis distinguez le budget de trésorerie et le résultat fiscal. Au réel, un investissement inscrit à l’actif se traite par l’amortissement lorsque les conditions sont réunies. La valeur du terrain n’est pas amortissable : le bien doit être ventilé entre terrain et construction, sans pourcentage standard inventé. [6]

Pour une personne physique, l’amortissement déductible est limité aux loyers diminués des autres charges afférentes aux biens. Il ne peut donc pas créer ou aggraver un déficit. La partie régulièrement comptabilisée mais non déduite peut être utilisée sur les exercices suivants dans ces limites ; ce mécanisme doit être suivi séparément. [7] [8]

Exemple fictif de plafonnement : 12 000 € de loyers, 10 000 € d’autres charges admises, 4 000 € d’amortissement comptabilisé. La limite est 12 000 − 10 000 = 2 000 €. Vous déduisez 2 000 €, le résultat est nul et les 2 000 € restants sont différés. Déduire les 4 000 € pour afficher un déficit de 2 000 € serait incorrect. [7]

Un déficit LMNP provenant des autres charges suit une autre règle : il s’impute sur des revenus de location meublée non professionnelle, avec report pendant dix ans, et ne réduit pas le revenu global. Par exemple, 12 000 € de recettes et 13 000 € de charges admises produisent un déficit de 1 000 € ; aucun amortissement ne vient l’augmenter. Gardez deux suivis distincts, déficit et amortissements différés. [6] [7]

Comparer les bases fiscales, puis examiner le coût complet

Les deux cas suivants sont entièrement fictifs : une année complète de recettes 2026, un seul logement, éligibilité au micro établie, dépenses admises et amortissements supposés validés. Les charges au réel incluent les frais de tenue comptable. Aucun déficit ni amortissement antérieur n’est utilisé. Les montants ne constituent ni devis ni donnée de marché.

Dans le premier cas, la base au réel est inférieure de 3 400 €. Dans le second, le micro donne une base inférieure de 3 000 €. Ce sont des différences de base BIC, pas des économies d’impôt en euros. Le calcul de l’IR dépend du foyer ; le traitement social, les coûts supplémentaires et la vente doivent être examinés séparément. La CFE reste aussi à vérifier selon la situation auprès du SIE : ce tableau ne représente pas l’ensemble des prélèvements du logement. [14]

Comparez l’abattement au montant effectivement déductible, après plafonnement de l’amortissement. Ajoutez le coût du classement s’il est envisagé, celui de la comptabilité et votre horizon de détention. Le recours à une conciergerie ou l’existence d’un emprunt ne rendent pas le réel systématiquement préférable.

BIC, LMNP/LMP et cotisations sociales : trois décisions différentes

Micro et réel déterminent la base BIC. LMNP et LMP qualifient l’activité fiscalement. Les cotisations sociales répondent à leurs propres règles. On peut donc être LMNP fiscalement et devoir des cotisations pour une location touristique. [9] [10]

Le statut fiscal LMP exige deux conditions cumulatives à l’échelle du foyer : recettes annuelles meublées supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus que le CGI retient pour la comparaison. La DGFiP inclut notamment salaires, pensions et rentes, autres BIC, BNC et bénéfices agricoles. Le statut porte sur l’ensemble des locations meublées du foyer ; les années de début ou de cessation imposent aussi de vérifier les règles d’annualisation. [9] [15]

Pour la location de courte durée à des personnes n’y élisant pas domicile, des recettes supérieures à 23 000 € entraînent des cotisations sociales, indépendamment de la seconde condition fiscale du LMP. Le taux, l’assiette et le régime disponible dépendent du dossier. Les chambres d’hôtes et locations de longue durée ne se traitent pas par simple transposition. [10]

Exemple fictif : 30 000 € de recettes touristiques et 45 000 € de salaires retenus pour la comparaison fiscale. Dans cette activité existante sur une année complète, la seconde condition du LMP n’est pas satisfaite : le foyer reste LMNP. Le seuil d’affiliation sociale de la courte durée est pourtant dépassé. Cet exemple ne calcule pas le montant des cotisations. [9] [10]

Depuis le 1er janvier 2026, l’Urssaf annonce la sortie du régime auto-entrepreneur pour les loueurs de meublés touristiques non classés concernés. Ne confondez pas cette évolution sociale avec une disparition générale du micro-BIC fiscal. Faites confirmer l’affiliation applicable directement auprès de l’Urssaf. La DGFiP confirme cette fin du micro-social pour le non-classé. [11] [16]

Les revenus déjà soumis aux contributions par les organismes sociaux ne supportent pas en plus les prélèvements sociaux de la DGFiP sur ces mêmes revenus. Il serait donc incorrect d’additionner un pourcentage générique de cotisations à un pourcentage de prélèvements patrimoniaux. [5]

À la vente : intégrer la réforme des amortissements LMNP

Depuis la réforme de 2025, le calcul de la plus-value privée d’un logement LMNP peut être augmenté par les amortissements fiscalement déduits : l’article 150 VB prévoit une minoration du prix d’acquisition retenu. Il faut distinguer amortissements déduits et montants seulement comptabilisés ou différés. [12]

La règle comporte des exceptions légales, notamment pour certaines résidences étudiantes, structures pour personnes âgées ou handicapées et établissements de soins. Le texte prévoit aussi une exception concernant certains amortissements de dépenses de travaux. Un logement touristique ordinaire ne bénéficie pas automatiquement de ces exceptions. [12]

Avant de choisir le réel avec une vente prévue, faites comparer location et cession par un professionnel à partir de l’acte, des amortissements réellement déduits et des conditions de la vente. Les abattements de durée de détention, exonérations et statut au moment de céder empêchent de traduire chaque euro amorti en impôt supplémentaire identique. Le LMP relève d’un autre régime de plus-value. [9]

Option au réel : regarder le calendrier de la bonne année

Pour une activité déjà existante, l’option pour le réel en année N se prend auprès du SIE avant la date limite de déclaration des revenus N-1, déposée en N. L’option vaut un an et se reconduit tacitement. Une renonciation suit son propre délai ; elle suppose aussi que le micro soit accessible. [2]

Au 1er octobre 2026, le délai ordinaire d’option pour les revenus 2026 d’une activité existante est donc passé : il correspondait à la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026. Pour préparer une option en 2027, surveillez la déclaration des revenus 2026 au printemps 2027. Ne promettez pas une option rétroactive en attendant la déclaration du même revenu un an plus tard. [2] [14]

En création d’activité, l’option peut être exercée jusqu’au délai de dépôt de la déclaration des revenus de la première période d’activité. Il existe aussi une règle particulière après un passage du réel de plein droit vers le champ du micro. Faites préciser par écrit au SIE le cas applicable, les modalités et les pièces, au lieu d’utiliser le délai général sans vérifier. [2]

Au réel, la déclaration professionnelle 2031 et ses annexes s’ajoutent à la déclaration de revenus 2042-C-PRO. Demandez qui prépare et transmet les documents et à quelle date ; l’échéance de l’option et celle de la liasse ne sont pas interchangeables. Notre guide pour choisir l’accompagnement comptable en LMNP fournit les questions à poser. [4] [9]

Pour examiner un outil de tenue locative, la fiche éditoriale Qlower peut compléter votre recherche. Demandez qui établit et transmet la liasse, quelles vérifications humaines sont prévues et ce qui reste à votre charge ; l’achat d’un outil ne valide pas votre choix fiscal.

Le dossier à réunir avant de décider

• L’année à examiner, la date de début d’activité, le SIRET, le mode de détention et les éventuelles options déjà exercées.
• Les recettes brutes par année et type de location, les relevés de plateforme et les factures : rapprochez les sommes avant commission et les versements bancaires sans les confondre.
• La décision de classement et les autres activités meublées du foyer ; les revenus à retenir pour la comparaison LMNP/LMP.
• Les factures, contrats de gestion, documents de financement, périodes d’usage personnel et éléments d’acquisition : demandez la qualification fiscale des dépenses et la ventilation terrain/construction.
• Les tableaux d’amortissements et de déficits antérieurs, un devis comptable détaillé, l’affiliation sociale et les justificatifs éventuels.
• Un horizon de vente explicite et deux comparaisons : résultat annuel puis fiscalité de cession, avec hypothèses écrites.

Pour une conciergerie, préparez les relevés et justificatifs du logement ; ne promettez pas au propriétaire le régime « optimal » sans son dossier fiscal. La prochaine action utile est d’obtenir une comparaison documentée et un calendrier de formalités. Ce guide apporte une méthode de préparation, sans remplacer une décision fiscale adaptée à la situation.