Conciergerie : mandat de gestion ou sous-location ?

Mandat, prestations ou sous-location : identifier qui agit pour qui

Le mandat donne à une personne le pouvoir d’agir au nom d’une autre. Dans une gestion locative pour un propriétaire, il faut donc identifier le bailleur, les actes délégués et le circuit des fonds. Le contrat de prestation peut, lui, porter sur des tâches matérielles, comme le ménage ou l’accueil. Son nom ne décide toutefois pas de la qualification des actes réellement accomplis. [1][2]

En sous-location, l’opérateur est d’abord locataire du propriétaire, puis loue à un occupant. Il supporte les engagements pris dans le bail principal, notamment le loyer convenu. Cela ne rend pas automatiquement possible l’exploitation touristique : le type de bail, sa destination, les autorisations et les règles du logement doivent être compatibles. [4][5][6]

Cette comparaison sert à organiser les questions. Une offre dite « conciergerie complète » peut combiner plusieurs actes : ne la rangez pas dans une colonne à partir de son seul intitulé. Tracez le parcours d’une réservation, depuis la mise en ligne de l’annonce jusqu’au remboursement éventuel, puis nommez la personne qui décide à chaque étape.

Loi Hoguet : le circuit des fonds ne suffit pas à trancher

La loi Hoguet vise notamment le concours habituel aux opérations de location sur des biens d’autrui. Elle rattache la location saisonnière accessoire à un mandat de gestion à la gestion immobilière. L’article 3 prévoit une carte pour les activités visées, avec les conditions applicables ; l’article 6 impose un écrit précisant notamment fonds, comptes et rémunération. [2]

Ainsi, faire verser les loyers directement au propriétaire ne suffit pas à établir que toutes les missions sont hors du champ de la loi. Il faut qualifier ce que l’entreprise fait réellement : recherche de locataires, négociation, engagement du propriétaire, administration de la location ou simple intervention matérielle. Ne promettez pas à un client une « gestion sans carte » sur le seul critère de l’encaissement.

Service Public distingue les mentions de carte et rappelle que la gestion immobilière ne permet pas une déclaration de non-détention de fonds pour écarter la garantie financière. La fiche traite aussi la responsabilité civile professionnelle et les conditions d’exercice. [3] Faites examiner le périmètre de la mission avant de vendre une délégation complète.

Préparez un dossier court pour la CCI ou le professionnel qui examine votre activité : liste des actes, modèle de contrat, mandat éventuel, accès aux annonces, pouvoirs de signature, comptes recevant l’argent et modalités de facturation. Le guide sur la carte G et la loi Hoguet aide à structurer ces questions ; il ne remplace pas l’examen de votre montage.

Sous-location : partir du bail principal, pas d’une règle unique

Pour un bail d’habitation soumis au cadre de la loi de 1989, l’article 8 prévoit un accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Il limite le loyer de sous-location par mètre carré et prévoit la transmission de l’autorisation et du bail au sous-locataire. Ces obligations concernent ce cadre du bail d’habitation, et non tous les régimes de location. [4]

Ce cadre n’est pas une recette de sous-location touristique à appliquer à tout logement loué par une société. La destination du bail doit correspondre à l’exploitation prévue. Ne présentez pas un bail de résidence principale comme l’autorisation d’ouvrir un hébergement professionnel ; le titre du contrat et sa durée ne dispensent pas d’en examiner le régime.

Dans le cadre d’un bail commercial, la fiche Service Public indique une interdiction de principe de sous-louer, sauf autorisation et information du bailleur. L’accord peut être écrit ou, dans certains cas, tacite ; la formalité d’information demeure à examiner. L’autorisation n’efface ni la destination des locaux ni les autres conditions du bail. [5] Pour le projet, rassemblez des pièces écrites permettant de prouver le périmètre accepté.

Le droit commun du Code civil prévoit encore une autre règle : la faculté de sous-louer peut être interdite par le contrat. [6] Identifier le régime applicable précède donc toute affirmation sur l’autorisation nécessaire. Un professionnel doit qualifier le bail envisagé ; il ne suffit pas de remplacer son titre par « bail commercial » ou « sous-location professionnelle ».

Dans le dossier du logement, vérifiez séparément les formalités de meublé de tourisme, le changement d’usage lorsqu’il s’applique, la copropriété et l’assurance. L’accord du propriétaire ne remplace pas ces contrôles. La fiche officielle sur les résidences secondaires distingue les démarches et invite à interroger la mairie. [7] Les guides changement d’usage et copropriété détaillent ces deux vérifications.

Comparer la trésorerie de l’opérateur sur la même période

Le revenu d’un propriétaire n’est pas le chiffre d’affaires de sa conciergerie. Avec une rémunération liée aux réservations, partez de l’assiette définie au contrat, puis retranchez les coûts propres à votre mission. En sous-location, rapprochez les recettes effectivement conservées des dépenses assumées : distribution, loyer, opérations, assurance, outils, équipements et incidents. Séparez les coûts par séjour des coûts mensuels.

Exemple entièrement fictif, sans valeur de prix de marché : un opérateur compare deux organisations sur un mois. Pour le mandat, son assiette contractuelle est de 2 000 €, sa rémunération de 20 % et ses coûts propres de 180 €. Pour la sous-location, il retient 2 000 € de recettes après frais de distribution, un loyer de 1 100 € et 550 € d’autres coûts. Les assiettes sont celles de cet exemple ; elles ne définissent pas la commission d’une plateforme.

Le second mois ne prédit aucune saisonnalité : c’est un test de sensibilité avec des coûts volontairement inchangés. En pratique, certains coûts varient avec les séjours. Le seuil de la sous-location dans ce scénario simplifié est de 1 650 € de recettes conservées par mois. Ni les investissements initiaux, ni leur amortissement, ni le coût du financement, ni les impôts ne sont inclus ; ce solde n’est donc pas un bénéfice net.

Complétez ensuite le budget de trésorerie : dépôt de garantie, équipements, travaux autorisés, loyers avant les premières recettes et décalages de versement. Notez aussi les modalités de remboursement et de sortie du bail. Une estimation d’occupation tirée d’un calendrier bloqué ne prouve pas des réservations payées. Le guide frais réels d’un logement aide à construire le budget ; celui sur les tarifs de conciergerie clarifie l’assiette de rémunération.

Les pièces à réunir avant le premier engagement

• Décrire les actes : qui publie, fixe les prix, accepte le voyageur, signe, encaisse, rembourse et répond aux incidents ? Indiquer les limites de délégation.
• Identifier les parties : propriétaire, bailleur, locataire, exploitant et prestataires. Vérifier la cohérence entre contrat, compte de plateforme et facturation.
• Relire les pouvoirs et les droits sur le logement : bail principal, autorisation, destination des locaux, copropriété et formalités locales pertinentes.
• Faire qualifier les actes réglementés et vérifier les justificatifs nécessaires : carte, habilitation, garantie ou assurance selon l’activité effectivement exercée.
• Chiffrer l’exploitation : assiette des recettes, dépenses variables et fixes, investissements, calendrier des paiements et scénario de baisse des réservations.
• Prévoir la sortie : durée, préavis, engagements déjà pris auprès des voyageurs, restitution des accès, des documents et des équipements. Faire rédiger les clauses adaptées au contrat retenu.

Cette liste est une méthode de préparation, pas un modèle de contrat à signer. Consignez ce qui a été vérifié et ce qui manque. Un accord commercial sur le loyer ne résout pas une incompatibilité d’usage ; un budget positif ne résout pas une activité réglementée non autorisée. Fermez ces points avant de lancer la commercialisation.

Choisir le cadre puis organiser les opérations

Décidez à partir des actes autorisés, du logement et du financement disponibles. Comparez le mandat et la sous-location avec des hypothèses propres à votre activité, plutôt qu’avec une promesse de marge supérieure. Pour plusieurs logements, gardez un dossier et un circuit comptable identifiables par contrat ; la présence de deux modèles dans la même entreprise demande une organisation cohérente.

La fiscalité du bailleur en location meublée ne devient pas automatiquement celle des honoraires d’une conciergerie ou d’une société exploitante. De même, la TVA dépend de l’activité et des conditions applicables. Faites valider ces points séparément ; le guide micro-BIC ou réel pour l’hôte concerne son périmètre, pas tous les revenus de services.

Après validation du cadre, répartissez les responsabilités dans vos processus de conciergerie. Pour présenter une activité déjà définie aux propriétaires, vous pouvez créer ou revendiquer votre fiche professionnelle. La publication d’une fiche ne vaut ni autorisation d’exercer ni validation d’un contrat.