L’essentiel en 30 secondes
- Changement d'usage en zone tendue (nouvelles mises en location) : depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation de changement d'usage en location saisonnière exige un DPE classé entre A et E en métropole (classes F et G exclues).[1][3] Le seuil sera relevé entre A et D au 1er janvier 2034.[3]
- Meublés de tourisme existants (hors résidence principale) : l'application des critères de décence énergétique entrera en vigueur au 1er janvier 2034.[1] Tous les meublés devront alors être classés entre A et D en métropole (entre A et E en Outre-mer).[4][8]
- Résidence principale louée occasionnellement : exonérée du seuil DPE minimal en vertu de l'article L. 324-2-2 du Code du tourisme.[4] La durée annuelle reste soumise au quota Airbnb de 120 ou 90 jours.[2]
- Contrôles et sanctions : le maire peut réclamer un DPE sous 2 mois sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard.[4] Louer un bien non conforme expose à une amende administrative jusqu'à 5 000 € par local et au retrait du numéro d'enregistrement.[4][5]
- Coût et prise en charge : le tarif du DPE n'est pas réglementé et incombe exclusivement au propriétaire bailleur.[6][7]
Le cadre légal : de l'exemption historique à la loi Le Meur
Pendant longtemps, le meublé de tourisme a bénéficié d'une asymétrie réglementaire face à la location classique.[1] La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a programmé l'interdiction progressive des passoires thermiques pour les baux d'habitation (classe G interdite au 1er janvier 2025, classe F en 2028 et classe E en 2034).[2][7] Les meublés de tourisme échappaient initialement à ces exigences de décence énergétique.
Cette différence de traitement incitait certains bailleurs de logements énergivores à basculer vers la courte durée pour éviter les travaux de rénovation.[1][2]
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a mis fin à cette brèche avec deux leviers législatifs complémentaires :[1]
- L'article L. 631-10 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), imposant un DPE minimal dès le 21 novembre 2024 pour tout changement d'usage.[1][3]
- L'article L. 324-2-2 du Code du tourisme, instaurant l'obligation générale de décence énergétique au 1er janvier 2034 pour les meublés existants hors résidence principale.[1][4]
Nouveaux meublés en zone tendue : le filtre du changement d'usage
Pour tout nouveau projet locatif en courte durée soumis à autorisation de changement d'usage en zone tendue, le DPE est devenu un critère éliminatoire.[1][3]
Le texte de l'article L. 631-10 du CCH
L'article L. 631-10 du CCH subordonne la délivrance de l'autorisation préalable de changement d'usage en location saisonnière à la production d'un DPE conforme :[1][3]
- Du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 : le bien doit être classé entre les classes A et E en France métropolitaine.[1][3] Les logements classés F ou G essuient un refus systématique d'autorisation en mairie.[3]
- À compter du 1er janvier 2034 : le bien devra être classé entre les classes A et D.[3] Les logements classés E, F et G seront exclus.[3]
Cette restriction s'applique exclusivement en France métropolitaine.[3]
Application concrète pour l'acheteur
Tout acquéreur ciblant un bien classé F ou G dans une commune régulée par le changement d'usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy ou certaines communes littorales) ne peut obtenir d'autorisation d'exploiter sans réaliser préalablement des travaux pour atteindre a minima la classe E.[1][3] Le DPE doit être joint au dossier déposé en mairie.[3]
Meublés existants : le calendrier officiel vers 2034
Une confusion fréquente assimile le calendrier des meublés de tourisme en activité à celui de la location longue durée.[2] Les meublés existants disposent d'un calendrier distinct fixé par la loi n° 2024-1039.[1][4]
L'article L. 324-2-2 du Code du tourisme
L'article 3 de la loi du 19 novembre 2024 a créé l'article L. 324-2-2 du Code du tourisme, avec une date d'effet fixée au 1er janvier 2034 :[1][4]
« Les meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1, respectent les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [...], sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur [...]. »[4]
Les seuils applicables en 2034
À compter du 1er janvier 2034 :
- En France métropolitaine : tous les meublés de tourisme exploités (résidences secondaires, investissements locatifs) devront justifier d'une étiquette comprise entre A et D.[1][4]
- En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : le seuil minimal requis sera fixé entre A et E.[4][8]
Les exploitants déjà en activité bénéficient donc d'une phase transitoire jusqu'au 31 décembre 2033 pour planifier leurs travaux de rénovation thermique.[1][2]
Résidences principales et cas d'exonération
Le cadre légal établit une distinction entre la mise en location de sa propre résidence et l'exploitation d'une résidence secondaire.[1][4]
L'exemption de la résidence principale
L'article L. 324-2-2 du Code du tourisme dispense formellement la résidence principale des exigences de décence énergétique :[4]
- Un propriétaire peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme dans la limite légale (90 ou 120 jours par an), même si le bien est classé F ou G au DPE.[2][4]
- La preuve de la résidence principale est apportée par l'avis d'imposition lors de l'enregistrement national prévu par la loi Le Meur de 2026.[2][5]
Logements non soumis au DPE
Certaines catégories de bâtiments ne sont pas soumises au DPE selon les règles générales de la construction (article R. 126-15 du CCH) :[6][7]
- Les constructions provisoires d'une durée d'utilisation inférieure à deux ans.[6][7]
- Les bâtiments indépendants d'une surface de plancher inférieure à 50 m².[6]
- Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire.[6]
Tableau récapitulatif : exigences DPE selon la situation du meublé
Ce tableau présente les seuils minimaux applicables selon la nature de l'exploitation locative.[1][2]
| Situation du logement | Régime applicable | Seuil DPE minimal actuel (2024–2033) | Seuil DPE minimal au 1er janvier 2034 | Base légale |
|---|---|---|---|---|
| Nouveau meublé en zone tendue (Métropole) | Soumis à autorisation préalable de changement d'usage | Classe E (classes A à E autorisées, F et G interdites) | Classe D (classes A à D autorisées, E, F et G interdites) | Art. L. 631-10 CCH [1][3] |
| Meublé existant en exploitation (Résidence secondaire métropole) | Déclaré ou autorisé avant le 21 novembre 2024 | Aucune obligation nationale de seuil jusqu'au 31/12/2033 | Classe D (classes A à D obligatoires) | Art. L. 324-2-2 Code du tourisme [1][4] |
| Meublé en Outre-mer (DROM) | Résidence secondaire / bien dédié | Aucune obligation nationale de seuil jusqu'au 31/12/2033 | Classe E (classes A à E obligatoires) | Art. L. 324-2-2 Code du tourisme [4][8] |
| Résidence principale (Métropole et Outre-mer) | Louée dans la limite légale annuelle (90 ou 120 jours) | Exemptée de seuil DPE minimal | Exemptée de seuil DPE minimal | Art. L. 324-2-2 Code du tourisme [1][4] |
| Location nue ou meublée classique (Résidence principale du locataire) | Bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 | Classe F (G interdit depuis le 01/01/2025, F interdit en 2028) | Classe D (E interdit en 2034) | Loi du 6 juillet 1989, art. 6 [6][7] |
Contrôles, amendes et astreintes : les pouvoirs du maire
La loi confère aux maires des prérogatives de contrôle administratif direct assorties de pénalités financières.[1][4]
1. Injonction municipale et astreinte de 100 € par jour
L'article L. 324-2-2 du Code du tourisme permet au maire de réclamer à tout moment au bailleur la transmission d'un DPE en cours de validité dans un délai de deux mois.[4]
- Si le diagnostic n'est pas transmis à l'issue de ce délai, le propriétaire s'expose à une astreinte administrative de 100 € par jour de retard.[4]
- L'astreinte est recouvrée directement au profit de la commune.[4]
2. Amende administrative de 5 000 € par local
L'exploitation d'un meublé ne répondant pas aux exigences de performance énergétique est sanctionnée par une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.[4]
- Le propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations écrites avant l'application de la pénalité.[4]
- Le produit de l'amende revient intégralement à la collectivité.[4]
3. Suspension du numéro d'enregistrement
En cas d'infraction constatée, la mairie peut suspendre ou retirer le numéro d'enregistrement du logement.[5] Sans numéro actif, l'annonce doit être retirée des plateformes de réservation sous peine des sanctions de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme.[2][5]
Validité, réalisation et coût d'un DPE en 2026
La conformité légale d'un diagnostic repose sur des critères d'établissement précis.[6][7]
Durée de validité officielle
Le DPE est valable 10 ans (article L. 126-26 du CCH).[6][7]
Attention aux diagnostics historiques : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 31 décembre 2024.[7] Seuls les DPE réalisés selon la méthode 3CL post-2021 et dotés d'un numéro Ademe à 13 caractères sont opposables.[7]
Recours à un diagnostiqueur certifié
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur indépendant certifié par un organisme accrédité par le Cofrac et titulaire d'une assurance professionnelle.[6][7]
- L'annuaire officiel du ministère du Logement (diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr) recense les professionnels habilités.[6][7]
- Recourir à un intervenant non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).[6]
- L'opérateur non certifié encourt une sanction identique de 1 500 € (3 000 € en récidive).[6]
Qui paie le DPE et quel est son prix ?
- Débiteur : le coût du DPE est intégralement à la charge du propriétaire bailleur.[6][7]
- Tarifs constatés : le prix du DPE n'est pas réglementé par l'État.[7] Il varie librement selon la surface, le type de chauffage et la zone géographique.[7] Le ministère de l'Économie recommande d'établir plusieurs devis comparatifs auprès de professionnels certifiés.[7]
Impact sur la stratégie de l'investisseur et de l'hôte
L'intégration des contraintes thermiques redéfinit les priorités d'investissement en courte durée.
1. L'audit avant acquisition
En zone tendue, l'achat d'un bien classé F ou G exige de chiffrer immédiatement les travaux de rénovation thermique nécessaires pour atteindre la classe E avant de déposer la demande de changement d'usage.[1][3] Sans cette mise à niveau, aucune mise en exploitation saisonnière n'est envisageable.[3]
2. L'anticipation pour le parc existant
Pour les bailleurs déjà en activité exploitant un bien classé E, F ou G, la date limite de 2034 requiert d'anticiper les interventions techniques.[2] Les délais de vote en assemblée générale de copropriété et la disponibilité des artisans justifient de planifier la rénovation sans attendre l'échéance légale.[1][7]
Verdict Hospia
Le DPE constitue désormais le verrou administratif d'entrée et de maintien sur le marché du meublé de tourisme.[1][3][4]
Nos recommandations :
- En zone soumise à changement d'usage : conditionnez tout achat de passoire thermique (F ou G) à la faisabilité technique d'un passage en classe E minimum avant le dépôt du dossier municipal.[1][3]
- Pour vos meublés en exploitation : assurez-vous de disposer d'un DPE post-2021 enregistré auprès de l'Ademe afin de répondre sans délai à toute injonction municipale sous 2 mois et éviter l'astreinte de 100 € par jour.[4][7]
- Objectif de rénovation : ciblez directement la classe D ou supérieure pour pérenniser l'exploitation au-delà de 2034 et sécuriser la valeur patrimoniale de votre bien.[1][4]
(Textes légaux et réglementations vérifiés · septembre 2026)
Sources
- [1] Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711
- [2] Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 — Service-Public.fr — https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17883
- [3] Article L631-10 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623427
- [4] Article L324-2-2 du Code du tourisme — Légifrance — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050614567
- [5] Article L324-1-1 du Code du tourisme — Légifrance — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050650414
- [6] Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — Service-Public.fr — https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096
- [7] Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) — Ministère de l'Économie — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/ce-quil-faut-savoir-sur-le-diagnostic-de-performance-energetique-dpe
- [8] Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme — Ministère de la Transition écologique — https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/25113_GuidePratique2025MeubleTourisme.pdf
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour mettre son logement en location saisonnière ?
Quel DPE minimum faut-il pour transformer un logement en meublé de tourisme ?
Que risque un hôte qui loue sans DPE ou avec un DPE non conforme ?
Le DPE change-t-il quelque chose pour le changement d'usage en zone tendue ?
Combien coûte un DPE et qui doit le payer ?
Sources et vérification
Les documents et offres utilisés pour cet article. Une date de consultation indique quand la source a été lue.
- Légifrance Texte officiel Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale Consultée le
- Service-Public.fr Institution publique Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 Consultée le
- Légifrance Texte officiel Article L631-10 du Code de la construction et de l'habitation Consultée le
- Légifrance Texte officiel Article L324-2-2 du Code du tourisme Consultée le
- Légifrance Texte officiel Article L324-1-1 du Code du tourisme Consultée le
- Service-Public.fr Institution publique Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) Consultée le
- Ministère de l'Économie Institution publique Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) Consultée le
- Ministère de la Transition écologique Institution publique Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme Consultée le
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