L’essentiel en 30 secondes
- Sans carte, le périmètre le plus sûr reste matériel : ménage, linge, remise de clés, accueil et petits dépannages.
- Créer une annonce, négocier ou conclure une location pour un propriétaire peut relever de l’entremise et de la carte T.
- Gérer le bien et recevoir loyers, acomptes ou dépôts pour le propriétaire relève d’une organisation Hoguet adaptée, notamment de la carte G.
- Le rôle de co-hôte sur une plateforme et le titre du contrat ne déterminent pas la qualification juridique.
Réponse courte : une conciergerie sans carte professionnelle peut rester dans un périmètre de prestations matérielles. Dès qu’elle intervient habituellement dans la mise en location, la négociation, la conclusion des séjours, la gestion du bien ou la réception de fonds pour le propriétaire, la loi Hoguet peut imposer une carte T, une carte G, ou les deux selon les missions réelles.
La carte G n’est pas la seule question à poser
La loi ne qualifie pas une entreprise d’après son nom commercial, son code APE ou le titre donné à son contrat. Elle regarde les actes réellement accomplis, de manière habituelle, pour le compte des propriétaires.
Il faut distinguer les prestations matérielles, l’entremise locative, la gestion immobilière et la réception ou détention de fonds appartenant à des tiers.
Pourquoi la loi Hoguet concerne la courte durée
La loi du 2 janvier 1970 s’applique aux personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens d’autrui. Son champ comprend la location et la sous-location, saisonnières ou non, en nu ou en meublé, ainsi que la gestion immobilière.
Le passage par Airbnb, Booking ou Abritel ne neutralise pas ce cadre. Un forfait plutôt qu’une commission ne suffit pas non plus à sortir une mission du champ de la loi.
Ce qu’une conciergerie peut faire sans carte
Le périmètre le moins exposé est celui des prestations matérielles : ménage entre deux séjours, rotation du linge, remise et récupération des clés, accueil physique, état des lieux matériel, réassort, petits dépannages et coordination des équipes qui réalisent ces prestations.
Le propriétaire conserve alors le compte plateforme, la décision de publier, la validation des prix, l’acceptation des réservations, la conclusion du contrat et la relation financière avec le voyageur.
Quand la carte T devient une question
La mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » couvre notamment l’intermédiation dans une location : création et diffusion d’une annonce pour le bien d’un tiers, recherche ou sélection de voyageurs, négociation du tarif ou des conditions et conclusion du séjour pour le propriétaire.
Une simple saisie technique sous la direction effective du propriétaire présente moins de risque qu’une délégation autonome. Il faut cependant examiner l’offre globale et les pouvoirs réellement utilisés, pas une tâche isolée.
Quand la carte G devient centrale
La mention « Gestion immobilière » concerne l’administration d’un bien pour le compte d’un tiers. Elle devient centrale lorsqu’un mandat confie un ensemble de pouvoirs : mise en location, perception des loyers, dépôts de garantie, paiement de charges, suivi administratif ou financier.
L’article 64 du décret du 20 juillet 1972 permet au titulaire de la carte Gestion immobilière de recevoir loyers, charges, indemnités, prestations, cautionnements et avances dans les conditions de son mandat. Le mandat doit être écrit, préciser l’étendue des pouvoirs et autoriser expressément la réception des fonds.
Le rôle de co-hôte ne règle pas la question
« Co-hôte » est une fonctionnalité de plateforme, pas une qualification juridique. Il faut regarder qui fixe les prix, accepte les demandes, négocie avec les voyageurs, conclut les séjours, reçoit les revenus et peut engager le propriétaire.
Le compte restant au nom du propriétaire et les loyers lui étant versés directement sont des éléments utiles. Ils ne neutralisent pas nécessairement une activité habituelle d’entremise ou de gestion.
Un contrat de prestations ne transforme pas la gestion en ménage
Le titre du contrat ne commande pas sa qualification. Un « contrat de conciergerie » qui autorise le prestataire à commercialiser, négocier, signer et encaisser ressemble dans son exécution à un mandat de transaction ou de gestion.
Un contrat réellement logistique doit décrire les prestations, les tarifs, la responsabilité sur les clés, les limites de pouvoir, les tâches conservées par le propriétaire ou le titulaire de carte et le circuit des paiements.
Trois organisations possibles sans carte propre
- Rester prestataire logistique : le propriétaire gère annonces, prix, réservations, contrats et loyers ; la conciergerie facture ses propres prestations.
- Sous-traiter la logistique pour une agence titulaire : l’agence signe le mandat et conserve les actes réglementés ; la conciergerie réalise ménage, linge, accueil et maintenance.
- Travailler comme collaborateur habilité d’un titulaire : l’habilitation, les compétences, l’assurance, les pouvoirs et l’organisation doivent être réels et documentés.
Séparer les flux financiers
Sans organisation Hoguet adaptée, une conciergerie ne doit pas recevoir sur son compte les loyers, acomptes, dépôts de garantie ou autres fonds destinés au propriétaire. Le circuit le plus lisible consiste à verser les fonds au propriétaire ou au professionnel titulaire de la carte, puis à facturer séparément les prestations propres de la conciergerie.
Conditions d’exercice et sanctions
La carte est délivrée par la CCI et valable trois ans. Elle suppose notamment une aptitude professionnelle, une assurance de responsabilité civile et, pour la gestion immobilière ou la détention de fonds, une garantie financière adaptée.
Exercer habituellement une activité couverte par la loi Hoguet sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. Recevoir ou détenir des fonds en dehors des conditions prévues peut être puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
La checklist d’audit d’une conciergerie
Pour chaque logement, documentez qui possède le compte plateforme, publie l’annonce, fixe le prix, accepte la réservation, conclut le séjour, reçoit l’argent, détient le dépôt, commande les travaux et quel mandat, contrat ou habilitation donne ces pouvoirs.
Une offre présentée comme de l’intendance mais qui contrôle l’annonce, les réservations et les loyers appelle une analyse juridique et une mise en conformité.
Sources
Questions fréquentes
Une conciergerie peut-elle créer une annonce sans carte ?
Une conciergerie peut-elle encaisser les loyers sans carte G ?
Le statut de co-hôte Airbnb protège-t-il la conciergerie ?
Un mandat suffit-il pour être en règle ?
Peut-on utiliser la carte d’un partenaire ?
Sources et vérification
Les documents et offres utilisés pour cet article. Une date de consultation indique quand la source a été lue.
- Légifrance Texte officiel Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet Consultée le
- Légifrance Texte officiel Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 Consultée le
- Service Public Entreprendre Institution publique Devenir agent immobilier Consultée le
- DGCCRF Institution publique Professionnels de l’immobilier : les règles à connaître Consultée le
- CCI Alsace Eurométropole Institution publique Obtenir ou renouveler une carte d’agent immobilier Consultée le
- FNAIM Source secondaire Location de courte durée et loi Hoguet Consultée le
Relecture prévue : .
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