Déclarer ses revenus de location meublée avec un logiciel : entretien avec Alexandre de Blasi, de Qlower

Victor Le Barbier (Hospia) Pouvez-vous vous présenter, et présenter Qlower ?

Alexandre de Blasi (Qlower) Qlower est un logiciel de comptabilité, de gestion locative et de fiscalité immobilière. Le bailleur synchronise son compte bancaire, et il voit à tout moment de l'année, bien par bien, s'il va payer de l'impôt. Ce n'est pas un outil qu'on ouvre une fois par an pour la déclaration : c'est un outil du quotidien.

Je travaille dans l'immobilier depuis vingt ans. J'ai commencé comme négociateur, j'ai créé ma propre agence, puis j'ai passé cinq ans chez SeLoger. C'est là que j'ai rencontré Christophe Duprat, qui m'a présenté Qlower. L'idée d'automatiser la comptabilité grâce à la synchronisation bancaire m'a plu tout de suite : j'étais moi-même propriétaire de plusieurs biens. Je l'ai rappelé quelques mois plus tard, et j'ai monté l'équipe commerciale. Nous sommes aujourd'hui cinq.

Quand je suis arrivé, il y a cinq ans, Qlower comptait quinze clients. Pour la déclaration des revenus 2025, nous avons télétransmis plus de 10 000 liasses.

VLB (Hospia) Quelle place occupe la location courte durée chez vos clients ?

ADB (Qlower) Environ 90 % de nos clients louent en meublé, et 10 % détiennent leurs biens en SCI, surtout à l'impôt sur les sociétés, qui permet, comme le meublé au réel, de déduire des amortissements. La location nue est presque absente : on y reporte un montant sur ses revenus fonciers, le calcul est simple, on n'a pas besoin d'un outil de comptabilité.

Au 14 octobre 2026, 19 % de nos clients déclarent une activité de meublé de tourisme. Le cœur de notre clientèle, ce sont des propriétaires qui ont un à quatre biens.

VLB (Hospia) Qu'est-ce qui change pour un hôte en courte durée ?

ADB (Qlower) Le premier sujet, c'est l'URSSAF. Au-delà de 23 000 € de recettes par an en location meublée de tourisme, on doit s'affilier et payer des cotisations sociales. Même en déficit, il y a un minimum d'environ 1 300 à 1 400 € par an. Et dès qu'on est en bénéfice, on paie autour de 40 % de cotisations sur ce bénéfice.

Ce seuil est vite atteint. Dans une ville comme Paris, Lille, Bordeaux ou Marseille, un T3 loué sur Airbnb le dépasse rapidement : dès qu'on touche 2 000 € de loyers par mois, on y est.

Il faut donc y réfléchir avant l'achat, pas après. Nous accompagnons nos clients sur une stratégie en amont : parfois, il vaut mieux détenir certains biens en SCI pour avoir deux fiscalités distinctes. Mais chaque situation est particulière.

VLB (Hospia) Qlower remplace-t-il un expert-comptable ?

ADB (Qlower) Nous ne sommes pas inscrits à l'Ordre : nous sommes éditeurs de logiciel. Le bailleur tient lui-même sa comptabilité avec notre logiciel, et il peut ainsi se passer d'un comptable.

Nous établissons et télétransmettons la liasse pour le compte du bailleur, à partir des informations qu'il nous fournit, et nous répondons de sa bonne transmission. Le bailleur garantit l'exactitude et l'exhaustivité de ses données ; il reste seul redevable de l'impôt et responsable de ses échéances.

En cas de contrôle fiscal, nous l'aidons à rassembler les pièces et à expliquer ses calculs. En cinq ans, j'ai vu une dizaine de contrôles chez nos clients, et aucun ne m'a signalé de redressement.

VLB (Hospia) Pour qui Qlower n'est-il pas fait ?

ADB (Qlower) Pour un bailleur qui veut une liasse certifiée par un expert-comptable, ce n'est pas nous. Le logiciel ne gère pas aujourd'hui les biens situés à l'étranger ni la déclaration des plus-values de cession. Et ce n'est pas un PMS : il ne synchronise ni annonces ni réservations.

VLB (Hospia) Qu'est-ce qui est automatisé, et qui vérifie ?

ADB (Qlower) La banque alimente la comptabilité, et des contrôles automatiques signalent les oublis. Si on voit onze loyers sur douze, on alerte : quid du douzième mois ? Ensuite, l'équipe peut appeler le client ou organiser une visio pour comprendre ce qu'il a renseigné.

Un assistant intégré à la plateforme répond aux questions de fiscalité. Un comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine, c'est souvent plusieurs jours avant d'avoir un rendez-vous. Chez nous, la réponse est instantanée, et un rendez-vous se prend en général sous 48 heures.

Nous avons deux formules. En Gold, à 599 € par an pour un bien, vos justificatifs sont extraits et catégorisés automatiquement, avec une assistance prioritaire par téléphone ; en Autonome, à 299 €, vous saisissez vous-même, avec l'assistance de nos spécialistes par messagerie. Certaines situations demandent une étude spécifique, qui peut être facturée en supplément : reprise d'une comptabilité, bien soumis à la TVA, loueur en meublé professionnel. Pour les montages plus lourds, comme une holding, un spécialiste de notre équipe prend le relais. Les SCI, elles, sont traitées normalement dans le logiciel.

VLB (Hospia) Que peut-on payer en plus de l'abonnement ?

ADB (Qlower) 130 € par bien supplémentaire ; les années antérieures en service complémentaire, sur devis ; l'immatriculation de l'activité en option, à 200 € ; une étude spécifique pour les situations particulières.

VLB (Hospia) Quelles erreurs voyez-vous le plus souvent ?

ADB (Qlower) La première, c'est l'immatriculation. Beaucoup de clients immatriculent seuls leur activité de loueur en meublé et nous appellent quinze jours après : le locataire est déjà arrivé, le bien a été acheté en janvier, et l'activité n'existe que depuis septembre. Ce décalage peut coûter cher, notamment sur les frais d'acquisition. Nous proposons de faire l'immatriculation pour le client, en option, à 200 €.

La seconde, ce sont des dossiers mal montés ailleurs. Un client m'a écrit récemment : il détenait deux biens dans des situations différentes, et sa comptabilité avait été tenue sous un seul numéro SIREN. Pour être en règle, surtout avant une vente, il faut reprendre trois ans de comptabilité. Chez un expert-comptable, c'est un devis de l'ordre de 6 000 €.

VLB (Hospia) LMNP ou SCI : que conseilleriez-vous à un premier investisseur ?

ADB (Qlower) À titre personnel, je commencerais en LMNP. La fiscalité est plus légère qu'en SCI à l'IS, et l'impôt sur la plus-value d'un particulier baisse avec la durée de détention. Tant que le patrimoine reste autour de 500 000 € et que les revenus locatifs restent raisonnables, je resterais en meublé. Au-delà, la SCI se justifie, ne serait-ce que pour la transmission.

Faire entrer dans une SCI un bien déjà loué en meublé est possible. Mais qu'il soit apporté ou vendu à la SCI, c'est fiscalement une cession : la plus-value est imposable, et il faut payer des droits d'enregistrement.

VLB (Hospia) Qu'est-ce qui a changé dans votre produit cette année ?

ADB (Qlower) Nous avons intégré la facturation électronique. Le bailleur valide un parcours dans le logiciel, obtient l'identifiant à donner à ses fournisseurs, et leurs factures arrivent par une plateforme agréée directement dans sa comptabilité. Nos simulateurs sont aussi récents, et nous en sommes assez fiers : ils projettent le patrimoine sur trois, cinq ou dix ans et aident à choisir un régime fiscal.

Pour 2027, notre grand chantier est international : nous produirons nos premières liasses en Allemagne et en Espagne.

VLB (Hospia) Comment voyez-vous évoluer la fiscalité de la location ?

ADB (Qlower) La location meublée a eu de très belles années. C'est normal qu'à un moment, on paie de l'impôt sur ses revenus locatifs quand on n'a pas eu l'information de départ sur la déclaration au réel et l'amortissement. La loi Le Meur a abaissé les plafonds du micro-BIC. Le meublé reste pertinent, et le réel est souvent plus avantageux : c'est là que beaucoup de loueurs perdent de l'argent sans le savoir.

Le vrai sujet, c'est l'information. Sur l'ensemble des loueurs en meublé, les acteurs en ligne comme nous en accompagnent peut-être 20 %. Les 80 % restants restent au micro-BIC sans savoir qu'ils pourraient déduire leurs charges et amortir leur bien. J'ai des clients au réel qui ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant quinze ans grâce à l'amortissement, l'impôt étant en partie rattrapé à la revente.

Nous suivons le projet de loi de finances pour 2027, qui pourrait commencer à parler d'amortissement pour la location nue. Nous publions nos analyses sur LinkedIn et nous participons à un collectif d'acteurs du secteur. Seule, notre voix porte peu, et nous ne sommes pas maîtres de ce qui sera voté.

VLB (Hospia) Que proposez-vous aux conciergeries ?

ADB (Qlower) L'idée est née sur les salons professionnels. Les outils de gestion locative entendaient toujours la même question : et après, comment je déclare ? Les professionnels avaient envie de proposer la fiscalité à leurs clients, pas de la traiter eux-mêmes.

Nous proposons trois niveaux. Avec l'affiliation, le professionnel nous recommande et suit l'avancement de chacun de ses clients sur son propre tableau de bord. Avec la marque blanche par écran déporté, avec l'accord du propriétaire, nous récupérons chez le professionnel les données qu'il détient (loyers, charges de copropriété, assurance, tableau d'amortissement du prêt), le logiciel génère la comptabilité, et nous demandons au propriétaire de compléter ce qui manque, à l'aide d'une liste des charges déductibles selon son régime. Enfin, début 2027, une API permettra d'intégrer l'espace fiscal au logo et aux couleurs du professionnel, directement dans son propre outil.

Nous avons signé un contrat-cadre avec la tête de réseau Laforêt : ses agences peuvent proposer la fiscalité à leurs clients ; le logiciel génère la comptabilité et nous établissons la liasse en arrière-plan.

Le propriétaire garde la main : rien ne remonte sans son consentement, ce sont des données sensibles. Et la responsabilité ne change pas : nous établissons et transmettons la liasse, le propriétaire garantit ses chiffres.

VLB (Hospia) Ce que vous aimeriez qu'un lecteur retienne de Qlower, en une phrase ?

ADB (Qlower) Qlower, c'est la comptabilité au réel rendue accessible à tous les bailleurs : un logiciel qui suit vos biens toute l'année et vous montre ce que vous allez payer, une équipe à qui parler quand vous en avez besoin, et une liasse établie et télétransmise pour vous.