Bordeaux, Lyon, Annecy : comment comparer avant d’investir en 2026

Comparer Bordeaux, Lyon et Annecy uniquement sur un prix moyen à la nuit conduit à une mauvaise décision. En 2026, la possibilité juridique d’exploiter, le coût d’acquisition à l’adresse exacte, la saisonnalité et les charges réelles comptent davantage qu’un revenu brut affiché par une plateforme.

Le verdict : aucune ville ne gagne sans adresse et sans autorisation

Bordeaux, Lyon et Annecy sont trois marchés touristiques établis, mais aussi trois territoires fortement régulés. Une opération peut être pertinente dans une rue et impossible quelques mètres plus loin. Le bon ordre consiste à vérifier le droit d’exploiter, puis le prix d’achat, puis seulement le revenu locatif prudent.

Bordeaux : une barrière réglementaire devenue centrale

Bordeaux limite à 90 jours par an la location touristique d’une résidence principale. Le règlement métropolitain renforcé, entré en vigueur le 1er avril 2026, durcit aussi la compensation dans le centre-ville pour les logements qui changent d’usage.

Conséquence : un projet de logement dédié ne doit jamais être modélisé avant confirmation écrite du changement d’usage et de la compensation applicable. Le coût ou l’impossibilité de cette compensation peut annuler l’économie du projet.

Lyon : le quartier, la surface et le porteur changent la réponse

À Lyon, la résidence principale est également limitée à 90 jours. Pour un autre logement, le numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation : une demande de changement d’usage est nécessaire. Les règles de compensation varient selon l’hypercentre, la surface et le fait que le demandeur soit une personne physique ou morale.

La Ville indique par exemple une compensation dès le premier mètre carré pour une personne morale. Pour une personne physique, les conditions diffèrent selon la zone et la surface. Le dossier doit donc être instruit avant la promesse d’achat, avec une condition suspensive adaptée si le projet dépend de l’autorisation.

Annecy : la demande touristique ne supprime pas les quotas

Le Grand Annecy applique un règlement de changement d’usage aux résidences secondaires transformées en meublés de tourisme. L’autorisation est temporaire, soumise aux critères locaux, aux droits des tiers et aux quotas définis par secteur. Un DPE de A à E est demandé dans le périmètre concerné.

Le lac et l’attractivité touristique ne constituent donc pas, à eux seuls, une thèse d’investissement. Il faut identifier la commune exacte, la zone du règlement, le quota encore disponible, la durée de l’autorisation et les obligations de copropriété.

Comparer le prix d’acquisition avec les données DVF

Le service public « Demande de valeurs foncières » recense les transactions immobilières des cinq dernières années à partir des actes notariés et du cadastre. Utilisez les ventes comparables du même quartier, puis corrigez pour l’état, l’étage, la surface, les travaux et les charges.

N’utilisez pas une moyenne de ville comme prix d’entrée. Une rentabilité crédible part du prix acte en main, ajoute les travaux, le mobilier, la trésorerie de lancement et les éventuels coûts réglementaires, puis rapporte un résultat net avant financement à ce capital total.

Construire trois scénarios de revenus, pas une promesse

Pour chaque adresse, construisez un scénario prudent, central et haut. Faites varier le tarif moyen réellement encaissé, l’occupation, les annulations et la saisonnalité. Déduisez les commissions, le ménage non refacturé, le linge, l’énergie, l’assurance, les logiciels, la taxe foncière, la CFE éventuelle, l’entretien et la gestion.

Le scénario prudent doit rester supportable si l’autorisation est retardée, si le plafond de jours baisse ou si le logement doit repasser en location longue durée. La possibilité d’un usage alternatif est un critère d’achat, pas un plan de secours improvisé.

La grille de décision avant de signer

1. Obtenir une réponse écrite sur l’usage et l’enregistrement.
2. Vérifier le règlement de copropriété.
3. Contrôler le DPE et le budget travaux.
4. Extraire des comparables DVF proches.
5. Construire les trois scénarios nets.
6. Tester la location longue durée ou le bail mobilité comme usage alternatif.
7. Faire relire le montage fiscal et juridique.

Si l’autorisation constitue une condition de rentabilité, elle doit être traitée comme un prérequis. Si le projet ne fonctionne qu’avec un taux d’occupation haut et sans budget d’imprévu, il ne dispose pas d’une marge de sécurité suffisante.

Sources publiques consultées le 2 septembre 2026

Bordeaux Métropole — règlement renforcé du changement d’usage

Ville de Lyon — déclarer un meublé de tourisme

Grand Annecy — réglementation des meublés de tourisme

Service Public — Demande de valeurs foncières